賃貸借契約に伴うリスク

• 2018年2月20日
• オフィス移転のマニュアル, ブログ, 個人のお客様向け, 法人様向け, 法人様向けオフィスデザイン

オフィスの賃貸契約を締結する前に、必ず以下のリスク分析をします。

定期借家契約

契約期間に定めの無いものは【普通借家契約】と言って、建物の賃貸契約期間は貸主借主の当事者間でその期間について自由に決められます。 一方【定期借家契約】は貸主が一定の賃貸借期間を定め、契約期間満了によって契約が終了するという特徴があります。どちらの契約締結にも書面による契約が必要ですが、後者の【定期借家契約】の際には、別途「期間の終了により契約満了とすること」を書面にし交付することが義務付けられています。
しかし「期間が満了しましたから退去してください」が出来ない場合もあります。通常借主が困らないよう「再契約の予約」条項を特約して置き、「期間満了となった時には優先的に再契約の交渉をさせてください」という項目を設けておくことが大切です。

借主もしくは貸主倒産

物件競売 賃貸借契約は、契約が続く限り貸主と借主の関係は保たれていますが、どちらかが破産してしまうケースもあります。

借主が破産した場合

→契約の解除に当たるため、契約は解除されます。ただし解約予告期間の条項に従って中途解約分の家賃を支払い、敷金や保証金があれば償却分を差し引いた金額が返金されます。

貸主が破産した場合

→「抵当権の設定登記日」と「引き渡し日」のどちらが先であったかが争点となります。簡単に言うと、借主がその物件を借りるという契約が締結された時点で、その建物が金融機関の担保になっていたのかいないのか、ということです。
→賃貸物件の引き渡しが先の場合 そのビルの管理処分権は破産管財人が所有することになりますが、競売に掛けられ新しい所有者になっても賃借権を主張することができます。
→抵当権の登記が先の場合 借主の借りいている物件自体が担保になっている状況ですね。この場合、競売され新しいオーナーに対しての賃借権は原則として消滅していますので、退去を求められた場合は立ち退かなければいけません。

契約の終了

賃貸契約書には「解約予告期間(退去する6か月前に告知する等)」や、「退去の際には原状回復する(内装など建物に手を加えた場合には元通りにする等)」、敷金や保証金の事項の中に「敷き引き〇ヶ月」「償却〇ヶ月」と書いてあります。 これらをクリアしなければ物件を明け渡すことは出来ませんので注意が必要です。

申し込みに関する注意点

不動産の賃貸契約はオークションではありませんから、一番最初に契約した借主にその物件を利用する権利が生まれます。 しかし「スピード感を持って契約したいのは山々だが、実際には政策金融公庫から融資が実行されなければ契約の際のお金が払えない」という事はよくあります。 契約に持っていくまでに手付金として支払った金額がいくらかはありますね？ところが、融資されなかった、融資の金額が低かったなど諸処の理由で契約を諦めたとしましょう。この際に契約書の中に【停止条件申込】の項がなかった場合には、手付金は戻ってきません。 賃借契約の申し込みをする時には【停止条件付賃貸借契約】にすることをお勧めします。 停止条件とは「一定の事項が成就するまで法律行為の効力の発生を停止する条件」と定義されています。 この例で言うと「融資の承認が得られれば（一定の事項が成就）契約が成立する」という条件付きの賃貸借契約ということになります。 借主にとってはメリットがありますが、貸主にとってはリスクともなりますので、互いに納得できる条件を探しましょう。
また、事前に弁護士などと相談することでリスクを回避することができますし、仲介業者とも契約に関して良く確認してトラブルにならないようにしましょう。